Musterberechnung Mieterstrom für ein Mehrfamilienhaus mit 99 kWp PV-Anlage (Eigentümer und Mieter)

Wichtiger Hinweis: 

Diese Berechnung ist eine Musterrechnung und dient ausschließlich der Veranschaulichung der Prinzipien und potenziellen Erträge. Die tatsächlichen Werte können stark abweichen, abhängig von Standort, Verbrauchsprofilen der Bewohner, aktuellen Strompreisen, Einspeisevergütungen, Netzentgelten, Steuern, Finanzierungskosten und den spezifischen Vertragsbedingungen. Für eine konkrete Projektplanung ist die detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung durch Fachleute unerlässlich.

1. Annahmen und Eckdaten der PV-Anlage:

Anlagengröße: 99 kWp (Kilowatt-Peak) – knapp unter der 100 kWp-Grenze, was vereinfachende Regelungen (z.B. bei der EEG-Umlage für Eigenverbrauch) mit sich bringt.

Standort: Deutschland, Freiburg im Breisgau (angenommener spezifischer Ertrag leicht über dem deutschen Durchschnitt durch gute Sonneneinstrahlung)

Spezifischer Ertrag: 980 kWh/kWp pro Jahr (realistischer Wert für die Region)

Jährlicher Stromertrag der Anlage: 99 kWp * 980 kWh/kWp = 97.020 kWh/Jahr

Investitionskosten (Schätzung inkl. Installation, Zählersysteme für Mieterstrom, Wechselrichter, etc.): 1.100 €/kWp

Gesamtinvestition: 99 kWp * 1.100 €/kWp = 108.900 €

Betriebs- und Wartungskosten (O&M): 1,5 % der Investitionskosten pro Jahr (oder ca. 15-25 €/kWp). Wir nehmen 1,5 %.

Jährliche O&M-Kosten: 108.900 € * 0,015 = 1.633,50 €/Jahr

Degradation der Module: 0,5 % pro Jahr (geringe Leistungsabnahme über die Zeit)

Einspeisevergütung (für Überschussstrom, Stand Juni 2025 – Schätzung für >10 kWp, <100 kWp Volleinspeisung): Angenommen 7,5 ct/kWh (Dieser Wert schwankt monatlich und ist nur für eingespeisten Überschuss relevant).

Mieterstromzuschlag: Dieser wurde für Neuanlagen ab dem 01.01.2023 abgeschafft. Mieterstrom ist nun primär über einen attraktiven Preis für den Mieter und die Einsparung von Netzentgelten/Umlagen für den Vermieter (als Betreiber) attraktiv.

2. Annahmen zum Verbrauch und Mieterstrom-Bezug:

Anzahl der Wohneinheiten: Angenommen 15 Wohneinheiten (Mieter & Eigentümer, die teilnehmen).

Allgemeinstromverbrauch des Hauses (Treppenhauslicht, Aufzug, Heizungspumpen etc.): Angenommen 5.000 kWh/Jahr. Dieser wird zuerst vom PV-Strom gedeckt.

Jährlicher Gesamtstromverbrauch der teilnehmenden Haushalte: Angenommen 2.500 kWh/Wohneinheit * 15 Wohneinheiten = 37.500 kWh/Jahr.

Gesamtstrombedarf im Objekt: 5.000 kWh (Allgemeinstrom) + 37.500 kWh (Haushalte) = 42.500 kWh/Jahr.

Eigenverbrauchsquote der PV-Anlage (Autarkiegrad): Dies ist der Anteil des erzeugten PV-Stroms, der direkt vor Ort verbraucht wird. Für Mehrfamilienhäuser liegt dieser oft zwischen 25 % und 45 %, da der Verbrauch oft abends hoch ist, wenn die Sonne nicht scheint. Hier nehmen wir einen optimistischen Wert an, der durch intelligente Steuerung (z.B. Warmwasserbereitung) erreicht werden könnte.

Angenommen 35 % des PV-Stroms wird direkt vor Ort verbraucht.

Direkt verbrauchter PV-Strom (Mieterstrom & Allgemeinstrom): 97.020 kWh * 0,35 = 33.957 kWh/Jahr

Aufteilung des direkt verbrauchten PV-Stroms:

Allgemeinstrom aus PV: 5.000 kWh/Jahr

Mieterstrom (an Haushalte): 33.957 kWh - 5.000 kWh = 28.957 kWh/Jahr

Überschusseinspeisung ins Netz: 97.020 kWh - 33.957 kWh = 63.063 kWh/Jahr

Reststrombezug der Haushalte aus dem Netz: 37.500 kWh (Gesamtbedarf Haushalte) - 28.957 kWh (Mieterstrom) = 8.543 kWh/Jahr (diesen Strom müssen die Haushalte weiterhin vom Netzbetreiber oder einem Stromlieferanten beziehen, oft als "Reststromlieferung").

Reststrombezug Allgemeinstrom: Im Beispiel ist der Allgemeinstrom vollständig durch PV gedeckt. Sollte der Bedarf höher sein als die verfügbare PV-Menge, müsste auch hier Reststrom aus dem Netz bezogen werden.

3. Preisgestaltung des Mieterstroms:

Der Mieterstrompreis muss für die Bewohner attraktiv sein (günstiger als der herkömmliche Netzstrom) und gleichzeitig für den Betreiber (Vermieter/Eigentümergemeinschaft) wirtschaftlich.

Aktueller Referenz-Netzstrompreis für Haushalte (Schätzung für 2025, brutto, kann stark variieren je nach Anbieter und Verbrauch): Angenommen 38 ct/kWh (inklusive aller Abgaben, Umlagen, Netzentgelte, Mehrwertsteuer).

Angebotener Mieterstrompreis für die Bewohner: Dieser sollte 10-20 % unter dem Marktpreis liegen, um einen Anreiz zu schaffen. Wir nehmen 15 % unter dem Referenzpreis.

Mieterstrompreis: 38 ct/kWh * (1 - 0,15) = 32,3 ct/kWh

4. Einnahmen und Ausgaben:

A. Einnahmen:

Einnahmen aus Mieterstrom-Verkauf (an Haushalte):

28.957 kWh * 0,323 €/kWh = 9.351,69 €/Jahr

Einnahmen aus Mieterstrom-Verkauf (für Allgemeinstrom – Einsparung): Hier wird kein Geld vom Betreiber an sich selbst gezahlt, aber es ist eine Einsparung gegenüber dem Netzbezug. Diese wird als Einnahme für die Wirtschaftlichkeitsberechnung verbucht.

5.000 kWh * 0,38 €/kWh = 1.900,00 €/Jahr (Einsparung)

Einnahmen aus Überschusseinspeisung (Einspeisevergütung):

63.063 kWh * 0,075 €/kWh = 4.729,73 €/Jahr

Gesamte Jährliche Einnahmen (fiktiv, inkl. Einsparung Allgemeinstrom): 9.351,69 € + 1.900,00 € + 4.729,73 € = 15.981,42 €/Jahr

B. Ausgaben:

Jährliche Betriebs- und Wartungskosten: 1.633,50 €/Jahr

Kosten für Mieterstrommanagement (Zählung, Abrechnung, Service): Schätzung 1.500 - 3.000 €/Jahr (für 15 Parteien ist das ein relevanter Posten). Wir nehmen 2.000 €/Jahr.

Ggf. Konzessionsabgabe: Kann bei Mieterstrom anfallen, je nach Ausgestaltung. Für Anlagen unter 1 MWp oft befreit oder gering. Hier der Einfachheit halber nicht berücksichtigt.

Ggf. Kreditkosten: Wenn die Anlage fremdfinanziert ist, sind Zins- und Tilgungszahlungen zu berücksichtigen. Hier nicht explizit aufgeführt.

Versicherung: Für die PV-Anlage. Angenommen 200 €/Jahr.

Gesamte Jährliche Betriebskosten: 1.633,50 € + 2.000 € + 200 € = 3.833,50 €/Jahr

5. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (vereinfacht, ohne Finanzierungskosten und Steuern):

Jährlicher Cashflow vor Steuern & Finanzierung:

15.981,42 € (Einnahmen) - 3.833,50 € (Ausgaben) = 12.147,92 €/Jahr

Amortisationszeit (vereinfacht):

Gesamtinvestition / Jährlicher Cashflow = 108.900 € / 12.147,92 €/Jahr = ca. 8,97 Jahre

Anmerkung: Diese Amortisationszeit ist optimistisch und berücksichtigt keine Degradation, Finanzierungskosten und eine eventuelle Dynamik der Strompreise. Realistischere Amortisationszeiten liegen für solche Projekte oft bei 10-15 Jahren, können aber durch Förderprogramme oder stark steigende Strompreise verkürzt werden.

6. Vorteile für den Betreiber (Eigentümergemeinschaft / Vermieter):

Regelmäßige Einnahmen: Langfristige, planbare Einnahmen aus dem Stromverkauf an Bewohner.

Immobilienwertsteigerung: Das Gebäude wird durch die nachhaltige Energieversorgung attraktiver und moderner.

Imagegewinn: Beitrag zum Klimaschutz und Steigerung der Attraktivität der Immobilie.

Mieter- / Eigentümerbindung: Günstigerer Strompreis ist ein starkes Argument für Mieter und steigert die Zufriedenheit der Eigentümer.

Kosteneinsparung: Geringere Kosten für den Allgemeinstrom des Hauses.

Steuerliche Vorteile: Abschreibung der Investition über die Nutzungsdauer.

7. Vorteile für die Bewohner (Mieter und Eigentümer):

Geringere Stromkosten: Direkte finanzielle Ersparnis im Vergleich zum Standard-Netzstrombezug.

Beitrag zum Umweltschutz: Nutzung von lokal und nachhaltig erzeugtem Grünstrom.

Preissicherheit: Mieterstromtarife sind oft stabiler und weniger anfällig für kurzfristige Preisschwankungen am Energiemarkt.

Komfort: Einfacher Zugang zu lokal erzeugtem Strom.

8. Herausforderungen und wichtige Überlegungen:

Rechtliche Rahmenbedingungen: Das Mieterstrommodell ist komplex und erfordert die Einhaltung vieler Vorschriften (EEG, Messstellenbetriebsgesetz, Stromlieferverträge). Ein erfahrener Dienstleister oder Anwalt ist hier unerlässlich.

Messeinrichtung und Abrechnung: Jeder teilnehmende Haushalt benötigt einen speziellen Zähler, der den Mieterstrombezug und den Reststrombezug aus dem Netz separat erfasst. Die monatliche Abrechnung ist aufwändig und wird oft von spezialisierten Dienstleistern übernommen.

Konsens in der Eigentümergemeinschaft: Bei WEGs muss eine Mehrheit für die Investition und das Betriebskonzept gewonnen werden.

Teilnahmemodell: Freiwillige Teilnahme der Bewohner ist die Regel. Nicht alle Bewohner werden teilnehmen wollen oder können.

Verbrauchsprofile: Der größte Anteil der Stromerzeugung der PV-Anlage findet mittags statt. Haushaltsstrom wird oft morgens und abends verbraucht. Dies führt zu einer geringeren Eigenverbrauchsquote als bei Gewerbe und einem höheren Anteil an Überschusseinspeisung. Batteriespeicher können den Eigenverbrauch erhöhen, sind aber eine zusätzliche Investition.

Langfristige Wartung: Sicherstellung des Betriebs und der Wartung über die gesamte Lebensdauer der Anlage.

Vertragsgestaltung: Klare und verständliche Verträge mit allen teilnehmenden Bewohnern.

Zusammenfassung:

Die Implementierung einer 99 kWp PV-Anlage für Mieterstrom in einem Mehrfamilienhaus bietet sowohl dem Gebäudeeigentümer als auch den Bewohnern erhebliche Vorteile. Die Amortisationszeit ist attraktiv und das Projekt trägt maßgeblich zur Nachhaltigkeit und zum Wert der Immobilie bei. Angesichts der komplexen rechtlichen und technischen Anforderungen ist es jedoch dringend zu empfehlen, für die detaillierte Planung und Umsetzung spezialisierte Beratungs- und Dienstleistungsunternehmen hinzuzuziehen.