Mieterstrom für Gewerbeimmobilien ist ein spannendes und immer relevanteres Thema. Hier ist eine detaillierte Musterberechnung für eine 99 kWp Photovoltaikanlage, die Mieterstrom in einer Gewerbeimmobilie liefert.

Wichtiger Hinweis vorab: 

Diese Berechnung ist eine Musterberechnung und dient lediglich der Veranschaulichung. Die tatsächlichen Werte können je nach Standort, Verbrauchsverhalten der Mieter, konkreten Vertragskonditionen, Netzentgelten, Steuern und weiteren Faktoren erheblich variieren. Es ist unerlässlich, für eine konkrete Projektplanung eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung durch Fachleute durchführen zu lassen.

Musterberechnung Mieterstrom für eine Gewerbeimmobilie mit 99 kWp PV-Anlage

1. Annahmen und Eckdaten der PV-Anlage:

Anlagengröße: 99 kWp (Kilowatt-Peak) – gewählt, um knapp unter der 100 kWp-Grenze zu bleiben, die bestimmte EEG-Umlagen-Privilegien beeinflussen kann.

Standort: Deutschland (angenommen, regionale Einstrahlungswerte berücksichtigen)

Spezifischer Ertrag: 950 kWh/kWp pro Jahr (realistischer Wert für Deutschland, kann je nach Ausrichtung, Neigung, Verschattung variieren)

Jährlicher Stromertrag der Anlage: 99 kWp * 950 kWh/kWp = 94.050 kWh/Jahr

Investitionskosten (Schätzung): 900 - 1.200 €/kWp (inkl. Installation, Wechselrichter, Verkabelung, Zählung, etc.). Wir nehmen 1.000 €/kWp.

Gesamtinvestition: 99 kWp * 1.000 €/kWp = 99.000 €

Betriebs- und Wartungskosten (O&M): 1-1,5 % der Investitionskosten pro Jahr (oder ca. 10-20 €/kWp). Wir nehmen 1,2 %.

Jährliche O&M-Kosten: 99.000 € * 0,012 = 1.188 €/Jahr

Degradation der Module: 0,5 % pro Jahr (geringe Leistungsabnahme über die Zeit)

Einspeisevergütung (für Überschussstrom, Stand Juni 2025 – Schätzung, basierend auf aktuellen Trends): Angenommen 7,5 ct/kWh (Dieser Wert schwankt monatlich und ist nur für eingespeisten Überschuss relevant).

Mieterstromzuschlag (ab 2023 abgeschafft, daher hier nicht mehr relevant für neue Anlagen – Mieterstrom wird primär durch den Preisvorteil für den Mieter attraktiv): Entfällt für Neuprojekte.

2. Annahmen zum Mieterstrom-Bezug und -Verkauf:

Anzahl der Gewerbeeinheiten: Angenommen 5-10 Gewerbeeinheiten unterschiedlicher Größe, die zusammen einen relevanten Stromverbrauch haben.

Gesamter jährlicher Stromverbrauch der Mieter: Angenommen 150.000 kWh/Jahr (dieser Wert ist entscheidend für den Eigenverbrauch der PV-Anlage)

Eigenverbrauchsquote der PV-Anlage (Autarkiegrad): Dies ist der Anteil des erzeugten PV-Stroms, der direkt von den Mietern verbraucht wird. Ein hoher Eigenverbrauch ist für die Wirtschaftlichkeit entscheidend. Für Gewerbeimmobilien mit tagsüber hohem Verbrauch ist hier oft ein sehr guter Wert erzielbar.

Angenommen 60 % des PV-Stroms wird direkt vor Ort verbraucht.

Direkt verbrauchter PV-Strom (Mieterstrom): 94.050 kWh * 0,60 = 56.430 kWh/Jahr

Überschusseinspeisung ins Netz: 94.050 kWh - 56.430 kWh = 37.620 kWh/Jahr

Reststrombezug der Mieter aus dem Netz: 150.000 kWh - 56.430 kWh = 93.570 kWh/Jahr (diesen Strom müssen die Mieter weiterhin vom Netzbetreiber oder einem Stromlieferanten beziehen)

3. Preisgestaltung des Mieterstroms:

Der Mieterstrompreis muss für den Mieter attraktiv sein und gleichzeitig für den Vermieter wirtschaftlich.

Aktueller Referenz-Netzstrompreis für Gewerbe (Schätzung für 2025, brutto, kann stark variieren je nach Vertrag und Bezugsmenge): Angenommen 30 ct/kWh (dies beinhaltet Beschaffung, Netzentgelte, Umlagen, Steuern, etc.)

Angebotener Mieterstrompreis für die Mieter: Dieser sollte 10-20 % unter dem Marktpreis liegen, um einen Anreiz zu schaffen. Wir nehmen 15 % unter dem Referenzpreis.

Mieterstrompreis: 30 ct/kWh * (1 - 0,15) = 25,5 ct/kWh

4. Einnahmen und Ausgaben:

A. Einnahmen:

Einnahmen aus Mieterstrom-Verkauf:

56.430 kWh * 0,255 €/kWh = 14.390 €/Jahr

Einnahmen aus Überschusseinspeisung (Einspeisevergütung):

37.620 kWh * 0,075 €/kWh = 2.821,50 €/Jahr

Gesamte Jährliche Einnahmen: 14.390 € + 2.821,50 € = 17.211,50 €/Jahr

B. Ausgaben:

Jährliche Betriebs- und Wartungskosten: 1.188 €/Jahr

Kosten für Mieterstrommanagement (Zählung, Abrechnung, etc.): Schätzung 500 - 1.000 €/Jahr. Wir nehmen 800 €/Jahr.

Ggf. weitere Kosten: Versicherung, ggf. Kreditkosten (wenn die Anlage fremdfinanziert ist) – hier nicht explizit aufgeführt, aber für eine genaue Berechnung zu berücksichtigen.

Gesamte Jährliche Betriebskosten: 1.188 € + 800 € = 1.988 €/Jahr

5. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (vereinfacht, ohne Finanzierungskosten und Steuern):

Jährlicher Cashflow vor Steuern & Finanzierung:

17.211,50 € (Einnahmen) - 1.988 € (Ausgaben) = 15.223,50 €/Jahr

Amortisationszeit (vereinfacht):

Gesamtinvestition / Jährlicher Cashflow = 99.000 € / 15.223,50 €/Jahr = ca. 6,5 Jahre

Anmerkung: Diese Amortisationszeit ist sehr optimistisch und berücksichtigt keine Degradation, Finanzierungskosten, Steuern, und eine eventuelle Dynamik der Strompreise. Realistischere Amortisationszeiten liegen oft bei 8-12 Jahren für PV-Anlagen.

6. Vorteile für den Vermieter (Immobilienbesitzer):

Regelmäßige Einnahmen: Langfristige, planbare Einnahmen aus dem Stromverkauf.

Wertsteigerung der Immobilie: Moderne Gewerbeimmobilien mit eigener Stromversorgung sind attraktiver für Mieter.

Imagegewinn: Positionierung als nachhaltiger und zukunftsorientierter Immobilienbesitzer.

Mieterbindung: Attraktive Strompreise können zur Bindung bestehender Mieter und Anwerbung neuer Mieter beitragen.

Unabhängigkeit: Geringere Abhängigkeit von externen Strompreisschwankungen.

Steuerliche Vorteile: Abschreibung der Investition über die Nutzungsdauer.

7. Vorteile für die Mieter:

Geringere Stromkosten: Direkte Ersparnis im Vergleich zum Netzstrombezug.

Beitrag zum Umweltschutz: Nutzung von lokal erzeugtem Grünstrom.

Stabile Preise: Oft sind die Mieterstrompreise über einen längeren Zeitraum stabiler als die stark schwankenden Marktpreise.

Planungssicherheit: Mehr Transparenz bei den Energiekosten.

8. Herausforderungen und wichtige Überlegungen:

Regulatorische Komplexität: Mieterstrom ist in Deutschland gesetzlich geregelt. Die Einhaltung der Vorschriften (EEG, Messstellenbetriebsgesetz etc.) ist essenziell.

Abrechnung und Messung: Notwendigkeit einer präzisen und gesetzeskonformen Messung und Abrechnung des Stromverbrauchs jeder einzelnen Mietpartei. Dies erfordert oft spezielle Zählerinfrastruktur und Abrechnungsdienstleister.

Verbrauchsprofile der Mieter: Die Wirtschaftlichkeit hängt stark davon ab, wie gut der Stromverbrauch der Mieter mit der PV-Erzeugung korreliert. Gewerbebetriebe mit hohem Tagesverbrauch sind ideal.

Finanzierung: Klärung der Finanzierung der Anfangsinvestition.

Dachnutzung und Statik: Prüfung der Eignung des Daches für eine PV-Anlage (Fläche, Ausrichtung, Statik).

Wartung und Betrieb: Sicherstellung des reibungslosen Betriebs und der regelmäßigen Wartung der Anlage.

Vertragsgestaltung: Klare und rechtssichere Verträge mit den Mietern bezüglich des Mieterstrombezugs.

Zusammenfassung:

Eine 99 kWp PV-Anlage auf einer Gewerbeimmobilie bietet im Rahmen eines Mieterstrommodells erhebliche Vorteile für beide Seiten – Vermieter und Mieter. Die hier dargestellte Musterberechnung zeigt ein vielversprechendes wirtschaftliches Potenzial. Um dieses Potenzial voll auszuschöpfen, sind jedoch eine detaillierte Planung, die Berücksichtigung aller relevanten Kosten und Erträge sowie eine genaue Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen unerlässlich. Es empfiehlt sich dringend, einen erfahrenen Planer und Energieberater für die konkrete Umsetzung hinzuzuziehen.